Zatopili sousedům dole: co dělat pro odstranění jejich stížností

Někdy se vědomě či nevědomky staneme účastníky nepříjemných událostí. Například dojde k zatopení a voda, překonávající stropy, zaplaví byt pod námi. A je dobře, pokud jen jeden!

Nejenže nyní musíte v bytě provádět neplánovanou opravu, ale ještě budete muset uhradit škodu sousedům. Takže jste zatopili sousedy dole: co v takové situaci dělat? O tom si povíme v našem článku. Také rozebereme, jak určit viníka zatopení a správně sepsat protokol o zatopení.

Uvedeme možné varianty vývoje událostí a způsoby řešení problému, detailně probereme mimosoudní urovnání pomocí konstruktivních jednání a odstranění stížností soudní cestou.

Co podniknout v první řadě?

Minutové strnutí, sebelítost a prudký záchvat sebemrskačství pominuly? Je čas pustit se do práce! Je třeba myslet na to, jak minimalizovat následky havárie a nezhoršit při tom svou už tak nezáviděníhodnou situaci.

První kroky by měly být následující:

• pokud se zdroj úniku nachází ve vašem bytě, je nutné zastavit vodu pomocí kulového kohoutu, čímž přerušíte její přítok k vám;
• odpojte svůj byt od elektřiny, aby nedošlo ke zkratu a úrazu elektrickým proudem pro všechny, kdo jsou v kontaktu s vodou;
• zavolejte správcovské společnosti a pozvěte instalatéry;
• pokud k zatopení došlo o víkendu, zavolejte havarijní službu;
• co nejrychleji odstraňte vodu, která je u vás na podlaze, aby neprotekla níž;
• pokud máte pojištěno vaše pojištění odpovědnosti za škodu nebo váš byt, rozhodně zavolejte své pojišťovně a jednejte přesně podle obdržených pokynů.

Každému je jasné, že nikdo nebude sousedy zaplavovat schválně, a vy jste v této situaci nejen viníky, ale také poškozenými.

Pokud se nepříjemnost stala během pracovní doby, snažte se udělat následující:

Vy přece nepochybujete, že obyvatelé spodního bytu k vám určitě přijdou?

Nemá smysl se před nimi schovávat a tím přispívat k vyhrocení vztahů: snažte se od prvních okamžiků komunikace najít s nimi společnou řeč.

Je nutné co nejrychleji odstranit vodu z povrchu podlahy, dokud neprosákla k sousedům: použijte k tomu co nejvíce hadrů.

Je třeba se od prvních okamžiků snažit získat sousedy na svou stranu upřímnou lítostí, pokud jste viníkem zaplavení vy, nebo společnými jasnými kroky, pokud jsou vinni třetí osoby.

Vysvětlete sousedům, že přestože voda teče z vašeho bytu, viníkem zaplavení nemusíte být vy. To se stává zvláště zřejmým, pokud liják u sousedů neutichl poté, co jste u sebe uzavřeli vodovodní kohoutek.

Stává se také, že zdroj úniku je obtížné najít – nejsou žádné tryskající proudy a voda už stačila rozlít se po všech místnostech.

Hledáme riziková místa skrytá za sanitou, pracovní deskou, sádrokartonovými příčkami:

Hledáme viníka zatopení

Odpověď na tuto otázku není zdaleka tak zřejmá, jak by se mohlo zdát vašim sousedům. V bytových domech (BD) existuje společný majetek, který patří všem vlastníkům bytových jednotek v budově. Postup jeho údržby stanoví Pravidla schválená 13. srpna 2006 vládním nařízením č. 491 (dále jen Pravidla).

Prvky inženýrského vybavení a společných domovních komunikací se nacházejí i v obytných prostorách vlastníků bytů.

Pokud správcovská společnost nedbale plní své povinnosti ohledně údržby společného majetku domu, můžete se obrátit na její vedení s písemnou stížností, aniž byste situaci nechali dojít až k havárii.

K tomuto majetku patří:

• stoupačky teplé a studené vody;
• kanalizační potrubí;
• centrální topný systém.

V souladu s pravidly má neodpovídající údržba společného majetku BD za následek odpovědnost té organizace, se kterou vlastníci bytů uzavřeli příslušnou smlouvu, tedy SS – správcovské společnosti.

Varianta #1 — správcovská společnost

Pokud k úniku došlo kvůli havarijnímu stavu stoupačky, budou muset správci nahradit způsobenou škodu. Mimochodem, zatopení, která vzniknou v důsledku zatékání střechy bytového domu, – to je také vina správcovské společnosti.

Je ale třeba věnovat pozornost i okolnostem, které k úniku přispěly. Například jste samostatně, aniž byste informovali provozní organizaci a získali od ní povolení, provedli výměnu stoupaček kanalizace nebo vodovodu. Takové kroky jsou nezákonné, stejně jako jakékoliv nepovolené zásahy do fungování uvedených sítí.

Pokud bude zjištěn fakt takového svévolného zásahu, ponese odpovědnost vlastník bytu, ve kterém byly nelegální práce prováděny.

Varianta #2 — vlastník bytu

První uzavírací a regulační ventil, který vypíná vodu v bytě, odděluje společné domovní zařízení od vnitřního bytového. Pokud došlo k poškození potrubí za tímto ventilem nebo vodu propustilo nefunkční sanitární či jiné zařízení připojené k vodovodu (pračka, myčka nádobí atd.), pak bude odpovídat vlastník bytu – zdroje zaplavení.

Nenechávejte pracující pračku a myčku nádobí bez dozoru; při napouštění vany dbejte na to, aby technologický otvor pro přelití vody nebyl zablokován

Ale i v tomto případě mohou být nuance, které je třeba zvážit.

K nim patří:

• Přítomnost nájemců. Vlastník nemusí bydlet v bytě. Pokud únik způsobili nájemci nebo pronajímatelé, kteří v daném místě oficiálně bydlí podle uzavřené smlouvy, je nutné přečíst podmínky odpovědnosti uvedené v této smlouvě.
• Vadné zařízení. Při nákupu pračky nebo myčky nádobí, toalety s nádržkou, baterií, kohoutků a dalšího zařízení si uschovejte účtenky. Potvrzují skutečnost nákupu a umožňují majiteli vystavit prodejci účet, pokud odborná prohlídka uzná prodaný výrobek za vadný. V tomto případě bude prodejce odpovídat i za škodu způsobenou vadným výrobkem, který prodal.
• Nekvalitní opravárenské nebo montážní práce. Pokud najatá organizace nainstalovala zařízení v rozporu s normami, ponese odpovědnost za nekvalitní provedení práce a za negativní důsledky způsobené touto okolností.

Někdy může k zaplavení vést vodní ráz nebo skok elektrického napětí. V tomto případě mohou být viníky organizace dodávající zdroje. Ale nezapomínejte, že pracující elektrické spotřebiče (pračka nebo myčka nádobí) nelze nechávat bez dozoru.

Pokud je byt v pronájmu, pak za vadný kohoutek nebo havarijní potrubí nacházející se v zóně odpovědnosti vlastníka zpravidla odpovídá majitel bytu. Ale za přelití ve vaně nebo kuchyni v důsledku ponechání otevřeného kohoutku bez dozoru odpovídá nájemce.

Jak vidíte, po zjištění příčiny záplavy určíme i viníka události. Ale někdy bude nutné vynaložit peníze i čas na odhalení pravdy.

Varianta #3 — třetí osoby

Pokud máte jistotu o vině třetích osob, pak je na čase si uvědomit, že váš byt a majetek také utrpěly. Pro zaznamenání skutečnosti zaplavení a určení škody způsobené vodou je třeba sepsat protokol o zaplavení.

Ne vždy jsou majitelé bytu, ze kterého došlo k úniku, vinni vzniklou havárií: někdy trpí zatopením stejně jako ostatní

Je načase určit, kteří z dolních sousedů utrpěli při havárii. Vysvětlete jim příčinu události. Začněte shromažďovat dokumenty, které se hodí pro zjištění skutečnosti a výše škody. Snažte se vše vyfotografovat a natočit na video.

Nuance sepsání protokolu o zatopení bytu

Protokol, ve kterém se zaznamenává skutečnost zatopení a škoda způsobená bytu a majetku postiženého, je pravděpodobně nejdůležitějším dokumentem pro vás. Proto byste měli jeho obsah brát velmi vážně.

K sepsání tohoto dokumentu nezapomeňte přizvat dva až tři svědky. Pak bude protokol vypracován komisí. Je dobré, pokud samotný dokument a závadový výkaz, který k němu patří, podepíše zástupce správcovské společnosti. Pokud odmítne podepsat, jednoduše jeho odmítnutí poznamenejte do protokolu.

Tento dokument musí obsahovat následující údaje:

• je třeba zaznamenat samotnou skutečnost zatopení vašeho bydlení s uvedením data a času sepsání protokolu, úplné adresy bytu, počtu pokojů v něm a podlaží, na kterém se nachází;
• popis škody způsobené místnostem a majetku (nábytku, domácím spotřebičům), které se v nich nacházejí;
• příčina úniku (přesná, pokud není předmětem sporu, nebo předpokládaná).

Obecně je sepsání takového protokolu povinností zástupce správcovské společnosti, ale je lepší tento dokument duplikovat, zejména v případě vzniku neshod při jeho sepisování.

Praxe ukazuje, že specialisté správcovské společnosti se v každé situaci snaží 'nepovšimnout si' vlastní viny, zmenšit rozsah následků havárie a ignorovat podstatné skutečnosti pro postiženou stranu. Někdy se dokonce snaží oddálit sepsání protokolu, aby ho pak vůbec nesepsali.

Ne všechna škoda způsobená zatopením se projeví okamžitě: někdy je potřeba nějaký čas, aby se zjistilo, že podlahová krytina je poškozená a pod tapetami se objevila plíseň.

V protokolu musí být uvedeny všechny neshody, které mezi stranami vznikly při určování viníka havárie nebo při stanovení výše škody. Mimochodem, veškerá škoda na majetku postiženého může být zjištěna ne ihned, ale až za 2-3 dny.

Například se mohou objevit žluté kruhy na stěnách nebo se zvednout parkety. Tyto majetkové ztráty mohou být zapsány do závadového výkazu jako doplněk.

Pokud jste se ukázali být viníkem zatopení, nezapomeňte si převzít jeden výtisk protokolu a závadového výkazu, aby se do něj 'náhodou' nedostaly například poškozené domácí spotřebiče, které s událostí nemají nic společného.

Dalším krokem je uplatnění nároku vůči viníkovi zatopení. To mohou učinit všichni poškození společně nebo každý jednotlivě.

Možnosti posouzení způsobené škody

V důsledku zatopení trpí celá místnost: může prověsit napínací strop, odlepit se tapety a dekorativní prvky, poškodit se laminát nebo parkety. Může selhat elektroinstalace. Ztrácí vzhled promočený nábytek, spálí se spotřebiče. Jak ocenit škodu v peněžním vyjádření?

Sepsání dohody v mimosoudním řízení

Pokud poškozená strana vyjádří přání dohodnout se v předsoudním řízení, lze použít jeden z níže uvedených způsobů ocenění:

• Vezměte jako základ protokol o zatopení a společně se sousedy odhadněte přibližnou částku odškodnění, která by mohla uspokojit obě strany. Pokud dojde ke shodě stran, je třeba tuto skutečnost zaznamenat sepsáním samostatné dohody. Uveďte v ní dohodnutou částku a potvrďte ji podpisy.
• Lze určit náklady a druhy materiálů, které budou potřeba k provedení prací na obnově poškozeného bytu, načež viník zatopení vše zakoupí v obchodě na své náklady a zaplatí provedení oprav.

Tuto dohodu je také lepší sepsat ve formě protokolu, aby poškození nezměnili názor.

Jednou z výhod mírového řešení konfliktu je možnost rychlého odstranění negativních důsledků vzniklých zatopením: soudy berou čas, sílu i zdraví

V protokolech nezapomeňte uvést, že po uhrazení škody budou všechny nároky poškozené strany plně uspokojeny. Peníze je třeba předávat pouze s vystavením potvrzení o jejich převzetí. Po provedení prací je také třeba vzít potvrzení o tom, že dohodnuté práce v odpovídající kvalitě byly provedeny v plném rozsahu.

Provedení nezávislého znaleckého posudku

Pokud se stranám konfliktu nedaří dohodnout na výši ztrát, lze se uchýlit k pomoci nezávislých odborníků:

• Jako nezávislý znalec může být přizván odhadce z odhadcovské agentury nebo Hospodářské komory. S ním je třeba uzavřít smlouvu a na základě provedené práce musí vypracovat posudek a vystavit potvrzení o zaplacení svých služeb. Služby znalce může zaplatit jedna nebo obě strany v dohodnutých podílech.
• Je možné, že znalecký posudek strany neuspokojí, pak zbývá pouze obrátit se na soud.

Na základě protokolu o zatopení, foto- a video materiálů, svědeckých výpovědí a dokumentů potvrzujících hodnotu poškozeného majetku by měl soud rozhodnout. Může požadovat provedení znaleckého posudku.

Za ideální lze považovat takový výběr nezávislého znalce, kterému obě strany konfliktu plně důvěřují.

Soudní řízení není rychlá záležitost. Pokud se na tuto cestu vydáte, měli byste si dobře uvědomit vyhlídky svého případu.

Způsoby řešení konfliktu

Případ skončí s minimálními ztrátami pro obě strany konfliktu, pokud obě projeví ochotu komunikovat slušně a konstruktivně.

Způsob #1 — oboustranná konstruktivní jednání

Vždy lze najít kompromisní řešení, pokud si postižení uvědomí, že v jejich bytě už dlouho nebyla žádná rekonstrukce a že poškozený majetek byl starší, i když byl stále v provozuschopném stavu.

Soudní řízení není výhodné pro obě strany konfliktu: jsou to dodatečné náklady spojené se samotným soudem a přípravou na něj v podobě nezávislé expertizy.

Možná by mohly na agresivně naladěného souseda zapůsobit následující argumenty předložené třetími osobami, kterým obě strany důvěřují:

1. Před začátkem soudního řízení bude muset žalobce zaplatit soudní poplatek, který závisí na výši žaloby. To znamená, že ponese předběžné náklady. Do jeho výdajů je také třeba zahrnout služby konzultanta a advokáta.
2. U nás neplatí precedenční právo, takže je velmi obtížné přesně říct, kterou stranu soud podpoří. Je možné, že náklady žalobce budou marné.
3. Pokud soud rozhodne o jmenování znalce, služby nezávislého odhadce zaplatí rovněž žalobce. Soud potřebuje posudek specialisty, na jehož údaje se bude opírat.
4. Jako zdroj náhrady škody stanovené soudním příkazem může sloužit pouze ten příjem, který žalovaný oficiálně pobírá. Pokud žalovaný nemá smlouvu (kontrakt) se zaměstnavatelem, maximální částka, kterou mu soud nařídí vyplácet, činí 1/5 životního minima.

Obvykle střízliví poznání, že je možné získat mírovou dohodou určitou částku již nyní, nebo naopak dlouho vymáhat haléře, které nevyhnutelně sežere inflace.

Možná postižení prostě nevědí, že při výpočtu škody se zohledňuje nikoli pořizovací, ale odhadní hodnota majetku. Za ty peníze, které lze v důsledku získat, novou techniku nekoupíte. V lepším případě lze starou jednoduše opravit.

Existují vlastní nuance i při vymáhání morální újmy. Jelikož morální utrpení je pojem pomíjivý a soud potřebuje hmotné důkazy, bude nutné předložit výpisy ze zdravotní dokumentace potvrzující návštěvy u lékařů v souvislosti se zhoršením zdravotního stavu způsobeného stresem ze zatopení. Účtenky z lékárny také postačí.

Způsob #2 — řešení konfliktu u soudu

Ne ve všech případech končí konflikty smírem. Co vás čeká u soudu, pokud jste skutečně viníkem záplavy u sousedů dole? Jak ukazuje praxe, soud se obvykle postaví na stranu žalobce. Faktickou domněnku viny žalovaného lze překonat fakty ve svůj prospěch.

Důkazy své neviny žalovanému se doporučuje předkládat písemně ve formě námitek. Argumenty je třeba zdůvodnit, potvrdit foto a videozáznamem, svědeckými výpověďmi.

Všechny námitky žalovaného k podstatě žaloby musí být vyjádřeny písemně, maximálně argumentovány a potvrzeny svědeckými výpověďmi, foto a video dokumenty.

Za nejúčinnější argumenty lze považovat následující:

• zatopení vzniklo v důsledku neřádného plnění povinností správcovské společnosti při údržbě komunikací;
• dokumentace týkající se prohlídky prostor po zatopení, jakož i odhadu škody, není objektivní, protože prohlídka byla provedena v nepřítomnosti žalovaného nebo v protokolu nebyly uvedeny jeho připomínky, chybí podpisy a další významné náležitosti;
• nadměrně zvýšené nároky žalobce, protože opotřebení jeho majetku nebylo zohledněno nebo byly zahrnuty práce, které nesouvisejí s odstraňováním následků zatopení.

Viník havárie musí pochopit, že pokud soud jeho argumenty nepřijme, bude kromě hlavní částky žaloby muset uhradit i soudní náklady, které zahrnují soudní poplatek a úhradu služeb advokáta, právního poradce, nezávislého znalce. Proto je třeba vynaložit veškeré úsilí na smírné řešení konfliktu.

A teď si jen představte, kolika nepříjemnostem a výdajům by se dalo předejít, kdybyste si pojistili svou odpovědnost pro případ zatopení bytu sousedů dole.

Zvláštní pozornost u soudu je věnována hromadným žalobám. Pokud je zatopených bytů několik, pak budou nároky s největší pravděpodobností právě hromadné.

Je zřejmé, že normální dospělý člověk nebude zlomyslně nebo ze zloby vytápět sousedy dole, ale možnost vzniku takové situace nelze vyloučit. Vždyť právě o tom je nehoda. Ale bez ohledu na to, že škoda na majetku sousedů byla způsobena neúmyslně, nepříjemnosti z toho mohou být velmi, velmi značné.

Pokud vás náhodou zatopili sousedi shora, doporučujeme zjistit, kam se obrátit a jak v dané situaci postupovat.

Závěry a užitečné video k tématu

Nicméně svou občanskou odpovědnost za zatopení sousedů lze pojistit. Dozvíte se o tomto produktu pojišťoven z následujícího videa:

Videokonzultace zástupce právnické společnosti vám umožní systematizovat informace obsažené v tomto článku, shrnout všechny získané poznatky a určit svůj postup v případě vaší viny na zatopení bytu nacházejícího se o patro níže.

Pokud jste informace obsažené v tomto článku získali ještě před vznikem nepříjemné situace se zatopením, doufejme, že se ochráníte tím, že ještě jednou prověříte stav sanitárních zařízení a domácích spotřebičů připojených k vodovodní síti. Je docela možné, že se rozhodnete pojistit svou občanskou odpovědnost, což je také správné.

Znáte zatopení majetku sousedů zespodu z vlastní zkušenosti? Podělte se o své zkušenosti s ostatními uživateli, řekněte, jak vážná vaše situace byla a zda se vám ji podařilo vyřešit smírnou cestou. Nebo se specializujete na právní zastupování v takových případech u soudu a chcete náš článek doplnit užitečnými doporučeními? Napište své komentáře do bloku níže.